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Real Estate

El propósito de esta guía es permitir un mejor entendimiento del sector inmobiliario en la República Dominicana; ofreciendo al mismo tiempo un amplio resumen del marco legal relevante necesario para establecer un negocio inmobiliario en el país.

Lo primero que debemos destacar es que la República Dominicana goza de una evidente estabilidad socio-política y de un marco jurídico moderno y transparente, lo que conjuntamente con sus reconocidos atractivos naturales y paisajísticos ha contribuido a una verdadera eclosión del sector inmobiliario nacional; ello unido a la inexistencia de restricción legal alguna para la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros, ha dinamizado el ambiente de negocios y de inversión a largo plazo en torno a las distintas modalidades de propiedades inmobiliarias, ya sean villas, apartamentos, plazas o locales comerciales.

El gran auge que experimentan los proyectos inmobiliarios de todo tipo y muy especial los turísticos, y la consiguiente llegada de inversionistas interesados, está impulsado por los siguientes factores: la reducción paulatina que han experimentado los impuestos relativos a la transferencia de inmuebles, la existencia de exenciones impositivas a las que el desarrollador y el inversionista pueden acogerse, la posibilidad de obtener financiamientos con entidades bancarias y financieras locales y por último, la existencia de una amplia oferta para la adquisición de propiedades inmobiliarias.

Para una adecuada comprensión, hemos dividido está guía en tres partes, como sigue:

I. RÉGIMEN GENERAL DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS

En República Dominicana existen dos vías principales a través de las cuales un inversionista, ya sea persona física o jurídica, puede participar en el mercado inmobiliario:

a) Mediante la adquisición de bienes inmuebles en forma directa; y
b) Mediante la participación como accionista/socio en una empresa propietaria de bienes inmuebles.

Por su parte, cabe destacar que bajo ciertas circunstancias que explicaremos más adelante, y con el objeto de brindar mayor seguridad a los inversionistas, ciertos proyectos inmobiliarios pueden organizarse también bajo la forma de un fideicomiso de conformidad con las previsiones de la recientemente promulgada, Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso.

En todos los supuestos de adquisición de inmuebles es recomendable efectuar, previo a la firma de cualquier compromiso, una profunda debida diligencia o due diligence, sobre diversos aspectos concernientes a la transacción, a saber:

a) Aspectos relacionados con las partes involucradas en la transacción;
b) Aspectos relacionados con la cosa u objeto de la transacción (bien inmueble, sus antecedentes, estado físico, jurídico-fiscal y administrativo, su situación ambiental, etc.); siendo el documento fundamental desde el punto de vista jurídico la denominada “Certificación de Estado Jurídico del Inmueble”, la cual es expedida por el Registro de Título correspondiente, con el objeto de comprobar la titularidad y la existencia de gravámenes sobre el inmueble y
c) Aspectos relacionados con el proyecto o desarrollo pretendido, en caso de aplicar (su factibilidad, marco regulatorio aplicable, entre otros.).

Esta debida diligencia deberá complementarse de manera simultánea con análisis y estudios similares desde otras áreas o especialidades: asesores contables y financieros, arquitectos, ingenieros, agrimensores, entre otros.

Por su parte, la decisión de adquirir participaciones en una sociedad, conlleva un análisis más profundo, pues se debe realizar, además del análisis del inmueble en sí, una exhaustiva investigación (también due diligence) del marco jurídico, contable, fiscal y financiero de dicha sociedad, con el objetivo de conocer su situación, sus contingencias y/o pasivos, entre otros.

En el caso de que el inversionista decida adquirir participaciones de un desarrollador inmobiliario, el análisis debe incluir la revisión de los criterios utilizados por este desarrollador para valorar los diferentes proyectos en los que participa, ya que a veces tales criterios difieren con los aplicados por el propio inversionista en su contabilidad y/o prácticas.

Conforme lo dispone el Código Civil, la propiedad puede adquirirse de diferentes maneras: por venta o transferencia, por ley, donación, sucesión testada, y por prescripción adquisitiva o usucapión.

A fin de transferir la propiedad de un inmueble en República Dominicana, se necesitan básicamente tres documentos: (i) el contrato de compraventa ; (ii) el certificado de título del propietario original o vendedor (si se trata de un inmueble registrado); y (i) la certificación de IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria).

El paso siguiente es el registro del contrato de compraventa en el Registro de Títulos del departamento judicial correspondiente, quien luego procede con la emisión del correspondiente certificado de título a nombre del adquirente, y es este último el documento que acredita la existencia del derecho real y la titularidad sobre el inmueble.

Régimen Fiscal. No obstante lo anterior, la transferencia del derecho de propiedad no puede llevarse a cabo sin antes cumplir con ciertas obligaciones fiscales.

Cuando nos referimos al régimen fiscal de las transferencias podemos diferenciar entre los impuestos relacionados a la operación de compraventa, y los impuestos corrientes que deben ser ser pagados por mantener la propiedad de un inmueble. En el primer caso nos encontramos con la obligación de pagar el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles por valor del 3% del precio de venta, requisito imprescindible para registrar la compraventa ante el Registro de Títulos. En el caso de haber optado por el financiamiento del inmueble con alguna entidad bancaria, el impuesto a ser pagado es el 2% del importe de la hipoteca. Por último, la Dirección General de Impuestos Internos requiere el pago anual del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, la Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no Edificados a los propietarios de inmuebles que estén valorados en más de RD$5,000,000. La tasa de este impuesto es un 1% del excedente del valor de la propiedad respecto de los RD$5,000,000 citados.

II. MARCO LEGAL

En República Dominicana la propiedad inmobiliaria está regulada básicamente por dos textos legales: (a) la Constitución y (b) la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

A. Constitución Dominicana

El artículo 51 de la Constitución de la República Dominicana, proclamada el 26 de enero de 2010 (en lo adelante la “Constitución”), reconoce y garantiza el derecho de propiedad y su función social; consagra que este derecho asiste a toda persona y conlleva el goce, disfrute y disposición de sus bienes; y el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada. Por tal razón, ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor.

Asimismo, garantiza la no existencia de confiscaciones o decomiso por razones políticas, salvo en los casos de bienes propiedad de personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras, que tengan su origen en actos ilícitos cometidos contra el patrimonio público.

B. Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos

Para el registro de derechos sobre la propiedad inmobiliaria en nuestro país existe una dualidad de sistemas, los cuales aplican atendiendo a si el inmueble de que se trate se encuentre o no debidamente saneado y en consecuencia individualizado y registrado por ante el Registro de Títulos.

La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005, G. O. No. 10316 del 2 de abril de 2005, modificada por la Ley No. 51-2007 (en lo adelante la “Ley 108-05”), tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, principales o accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales que sean susceptibles de registro, en relación a los inmuebles que componen el territorio de la República Dominicana.

Esta ley, fundamentada en un sistema de publicidad inmobiliario, se caracteriza por los siguientes criterios:

(i) Especialidad: que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;
(ii) Legalidad: que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;
(iii) Legitimidad: que establece la existencia del derecho registrado existe y pertenencia a su titular;
(iv) Publicidad: que fija la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia.

El Estado, a fin de cumplir con el objeto de la Ley 108-05, y en adición, garantizar la legalidad de las operaciones que afecten derechos reales inmobiliarios de la República Dominicana, se vale de los órganos competentes que integran la Jurisdicción Inmobiliaria.

• La Jurisdicción Inmobiliaria en la República Dominicana.

La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde su registro y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo excepciones establecidas en la Ley 108-05. Esta es dirigida por la Administración General de la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual se encarga del manejo de todos los servicios comunes y de carácter administrativo en cada una de sus dependencias ubicadas en las distintas localidades del país, con el propósito lograr una sinergia para el cumplimiento de los objetivos comunes.

La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos:

a) Tribunales Superiores de Tierras: Son tribunales colegiados que conocen en segunda instancia todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones que emanan de los tribunales de jurisdicción original dentro de su jurisdicción. En la actualidad existen tres (3), con jurisdicción para conocer asuntos de los diferentes departamento judiciales del país.


b) Tribunales de Jurisdicción Original: Son tribunales unipersonales que conocen en primera instancia todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. Se encuentran adscritos a un Tribunal Superior de Tierras.

En la actualidad existen veintitrés (23) tribunales de Jurisdicción Original, uno en cada Provincia sede de un Registro de Títulos.

c) Dirección Nacional de Registro de Títulos: Es un órgano de carácter nacional que coordina, dirige y regula el funcionamiento de las Oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional; con sede en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional.

Las Oficinas de Registro de Títulos son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Registro de Títulos y se encargan de registrar los derechos inmobiliarios, expedir y/o cancelar los certificados de títulos que avalan la existencia del derecho de propiedad dentro de su jurisdicción; realizar los asientos de cargas, gravámenes, transferencias y modificaciones parcelarias. Actualmente existen veintitrés (23) oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional.

d) Dirección Nacional de Mensuras Catastrales: Es un órgano de carácter nacional, con su sede en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, que se encarga de coordinar y dirigir el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales a nivel nacional. Asimismo ofrece soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria, a fin de lograr que los inmuebles puedan ser determinados, ubicados e individualizados y documentados a través de un plano catastral.

Las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales son órganos supeditados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y se encargan de conocer, controlar, aprobar o rechazar los trabajos técnicos; y de otorgar la designación catastral de las parcelas bajo su jurisdicción. En la actualidad existen tres Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

Dichos órganos y todos los procesos de su competencia, así como los servicios que ofrece la Jurisdicción Inmobiliaria, son regulados complementariamente por una serie de reglamentos emanados de la Suprema Corte de Justicia, atendido a la facultad reglamentaria conferida por la Ley 108-05 para dictar los reglamentos y normas complementarias requeridos para la aplicación y desarrollo de las previsiones contenidas en dicha Ley 108-05; a saber:

• El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por Resolución No. 1737-2007 del 12 de julio de 2007; el cual regula el funcionamiento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y todas las actuaciones de su competencia;

• El Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por Resolución No. 2669-2009 del 10 de septiembre de 2009, y sus modificaciones; el cual regula el funcionamiento de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y los Registros de Títulos, así como el procedimiento y la forma en que se registran los derechos reales inmobiliarios de conformidad con la Ley 108-05;

• El Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado por la Resolución No. 628-2009 del 23 de abril de 2009; el cual normaliza el funcionamiento de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y sus dependencias, así como el procedimiento y forma en que se registran los trabajos de mensura, de modificaciones parcelarias y divisiones para la constitución de condominio, de conformidad con la Ley 108-05;

• El Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, instaurado por la Resolución No. 355-2009 del 5 de marzo de 2009; cuyo objeto es (i) instaurar mecanismos ágiles y seguros que permitan la ubicación, determinación e individualización de las porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas, y (ii) reglamentar la regularización parcelaria y el deslinde en todo el territorio de la República Dominicana.

Estos últimos dos reglamentos regulan los actos de levantamiento parcelario; es decir, aquellos actos de levantamiento territorial practicados con el fin de constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles.

Entre los principales actos de levantamiento parcelarios encontramos: (i) la mensura para saneamiento ; (ii) la modificación parcelaria ; (iii) la subdivisión ; (iv) la refundición ; (v) la urbanización parcelaria ; (vi) la regularización parcelaria; y (vii) el deslinde; estos dos últimos regulados en la Resolución No. 355-2009 de la Suprema Corte de Justicia, la cual contiene el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde y que explicamos a continuación de forma más detallada debido a su importancia en materia inmobiliaria.

Dicho reglamento define el procedimiento de regularización parcelaria como el acto de levantamiento parcelario por medio del cual todos los titulares de constancias anotadas de común acuerdo, ubican, determinan e individualizan una o varias de sus porciones de parcelas por la vía administrativa, por mediación y sujeto a la aprobación de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, de conformidad a las condiciones y según el procedimiento establecido en el Reglamento y otras disposiciones, para luego ser remitido al Registro de Títulos correspondiente. Esta puede ser sometida conjuntamente con otras operaciones técnicas, incluyendo modificaciones parcelarias y división para constitución de condominios.

Para que el procedimiento de regularización parcelaria pueda llevarse a cabo deben tipificarse las siguientes condiciones: (i) Existencia de un acuerdo o no objeción voluntaria por escrito de todos los titulares de Constancias Anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela a regularizar; y el (ii) Establecimiento de la calidad de propietario en una Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes en la parcela objeto del procedimiento, expedida por el Registro de Títulos correspondiente.

Por otra parte y contrario al procedimiento de regularización parcelaria que se procesa de manera administrativa, el reglamento define el deslinde como un proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas. El juez apoderado del expediente establece la legalidad de la documentación que le sea sometida.

Dicho proceso cuenta con 3 fases:

(i) Técnica, mediante un acto de levantamiento parcelario realizado por un Agrimensor, se ubica, determina e individualiza el terreno sobre el cual se consolida el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente. Estos trabajos técnicos deben cumplir con condiciones particulares de publicidad, a fin de resguardar el derecho de los colindantes del inmueble a deslindar.

(ii) Judicial, mediante un proceso contradictorio se dan las garantías necesarias para que todos los titulares de constancias anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes.

(iii) Registral, aprobados los procesos indicados en el párrafo anterior, son remitidos al Registro de Títulos correspondiente a fin de que sea expedido el Certificado de Título correspondiente y sea habilitado el Registro Complementario del inmueble deslindado.

• El Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, instituido por la Resolución No. 517-2007, del 22 de marzo de 2007, modificado por Resolución No. 1737, del 12 de julio de 2007. Tiene por finalidad suspender la emisión de nuevas constancias anotadas; controlar y regular las existentes; limitando su otorgamiento a casos de excepción y sentando las bases a fin de reducir con el tiempo el inventario de las existentes.

De conformidad con este reglamento, se entiende por constancia anotada aquel documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura debidamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela.

A partir de la entrada en vigencia de este reglamento, se habilitó un período de excepción de 2 años, no renovables, a fin de que los casos de actos de ventas parciales o de cualquier tipo de transferencia de derechos sustentados en un certificado de título, en una constancia anotada, o en una decisión judicial, realizados con anterioridad a la entrada en vigencia de este reglamento, sean regularizados, permitiendo por única vez la emisión de una nueva constancia anotada con la leyenda “CONSTANCIA ANOTADA INTRANSFERIBLE Y SIN PROTECCIÓN DEL FONDO DE GARANTÍA”. Vencido dicho plazo, para la transferencia de derechos consignados en constancias anotadas, los mismos deberán individualizarse mediante un acto de levantamiento parcelario aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Aunque se permite por única vez, el registro de una transferencia total de los derechos sustentados en constancias anotadas, siempre que la porción a transferir esté totalmente contenida en una única constancia anotada, registrada con anterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento.

Asimismo, a partir de la vigencia de dicho reglamento, no se admiten nuevas porciones de parcelas, ni transferencias parciales de derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento. Se entiende por porciones de parcelas, los inmuebles objeto de un derecho de propiedad o copropiedad registrado sólo en los Registros de Títulos y sustentado en una constancia anotada, cuyas dimensiones geométricas, ubicación y designación catastral individual no han sido determinadas mediante un acto de levantamiento parcelario, ni ha sido verificada su existencia real en el terreno.

• Principales Procedimientos Llevados a Cabo por ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

Entre los procedimientos ante la Jurisdicción Inmobiliaria indicados en la Ley 108-05, podemos destacar los siguientes:

a) Saneamiento: Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez. Este proceso puede ser promovido por el Estado o por toda persona física o jurídica que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado. Sólo los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son competentes para conocer del proceso de saneamiento. Consta de 3 etapas: (i) mensura, definido como el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar; (ii) judicial, mediante el cual se depura el derecho a registrar ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria; y (iii) registro, es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho, y se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad.

b) Litis Sobre Derechos Registrados: Es el proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado, y se inicia por ante el tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.

c) Desalojo De Inmuebles Registrados: Es el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal.

d) Partición De Inmuebles Registrados: Es el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado. Sólo los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son competentes, y se inicia por ante el tribunal de jurisdicción original territorialmente competente. En los casos de partición amigable, esta se ejecuta por la vía administrativa.

Para los inmuebles que no se encuentren registrados conforme a la Ley 108-05, rige el sistema ministerial, en el cual el Estado interviene por medio del Conservador de Hipotecas para el registro de operaciones inmobiliarias. En este sistema se transcriben los documentos en vez de registrar los derechos. La trascripción o registro se hace en razón de la persona, diferenciándose de la Ley 108-05 en el cual el registro se hace en razón del inmueble.

III. CONDOMINIOS

El auge del desarrollo inmobiliario en la República Dominicana se concentra en los últimos años en la constitución de edificios y residenciales bajo el régimen de condominio. De ahí la creciente importancia de su regulación, la cual está establecida en la Ley No. 5038 de 1958 del 21 de noviembre de 1958 que instituye un sistema especial para la propiedad, por pisos o departamentos (G. O. No. 8308 del 29 de noviembre de 1958), a su vez fue modificada por la Ley No. 108-05. Esta Ley No. 5038 establece un régimen especial para la propiedad inmobiliaria, con la finalidad de establecer condominios de dos o más unidades, pertenecientes a diferentes personas. Dichos condominios están conformados por inmuebles individualizados sobre los cuales se pueda ejercer un dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. Pueden constituirse en condominios tanto inmuebles construidos con fines familiares como aquellos destinados a actividades comerciales. Las leyes de la materia han establecido los requisitos necesarios para la constitución de un condominio, siendo el requisito primordial la individualización o deslinde del inmueble sobre el cual se va a constituir el condominio.

El condominio se constituye mediante la aprobación por parte del Registro de Títulos competente del correspondiente acta de constitución del consorcio, del acta declaratoria de condominio y del reglamento del régimen de condominio. Este último documento es fundamental para la vida del condominio pues establece los derechos y deberes del condómine, las relaciones jurídicas entre los condóminos y el régimen de los elementos privativos y comunes del condominio, así como los órganos de decisión que regirán la vida del condominio, al cual se le reconoce personalidad jurídica.

Es importante destacar que en la actualidad este régimen es aplicable a otros desarrollos inmobiliarios tales como centros comerciales y edificios de parqueos, entre otros.

Colaboración de: Juan Alcalde, Vilma Santana y Mairení Silvestre